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當您決定在法國巴黎購屋置產，不論是購買成屋或是預售屋，房屋買賣交易時一般會有下列合約

以及不同的手續。

 

購買成屋（Logement existant）

 

①房產銷售意向協議書（Promesse de vente）

 

買賣雙方一旦達成購買協定，在簽署最終售房合約（Acte de vente）前，可先簽署一份房產銷售

意向協議書。這份協議書需規定房產交易中的具體細節。

 

a. 房產銷售意向協議書分為兩種形式：第一種是單邊意向協議書（Promesse unilatérale de vente）

，第二種是銷售意向合約（Compromis de vente） 

如果買方對一處房產感興趣，卻並未確定最終是否會購買，可以先簽訂一份單邊意向協議書，

這樣一來，賣方可在一定時間內為買方保留這份房產；如果買賣雙方已確定最終會達成交易，

但仍有某些問題有待解決（如貸款申請），雙方可簽訂銷售意向合約。

 

b. 房產銷售意向協議書需包含三方面內容：買賣雙方資訊、房產資訊以及銷售資訊。買賣雙方資

訊需涉及雙方地址及電話等。房產資訊需包含下列四項內容：

· 房產地址；

· 房產來源（此前簽署售房合約的時間、前房主姓名、公證證書等）；

· 房產、房屋內部設備以及房屋附屬設施的詳細描述；

· 抵押和/或地役情況。

→ 房產銷售意向協議書需隨附技術評估檔案（Dossier de diagnostic technique, DDT）。

→ 注意：如果房屋處於共有財產中，協議書還需隨附關於共有財產的文件及特定資訊。

銷售資訊需包含下列五項內容：

· 需要支付給負責交易的專業人士的薪酬總額並註明由買賣雙方誰支付；

· 房產總價以及支付方式（是否需要貸款）；

· 房產銷售意向協議書的有效期以及簽署售房合約的期限；

· 房屋何時可入住；

· 交易中止條款（若買方未成功申請到貸款）。

 

c. 房產銷售意向協議書需通過公證文件（Acte authentique）來實現其效力，即​​經由公務官員（公證員

、執達員等）訂立，協議書的期限不得超過18個月；除上述情況外，房產銷售意向協議書可由買賣

雙方撰寫或委託給房產代理人，在這兩種情況下，協議書將被視為私署證書（Sous seing privé），一旦

單邊意向協議書通過私署來實現，這份協議書需在得到賣方接受的10天內向稅務機構登記，登記費由

買方支付；銷售意向合同則無需進行稅務登記。

 

在私署證書的情況下，協議書原件需以掛號信的形式連同回執一起寄給買方，賣方或房產經紀人需保留

一份複件；在公證文件的情況下，唯一的協議書原件由負責交易的公務官員保存，有時買方可要求保存

原件。

 

d. 若買方希望終止交易，可在期限內行使反悔權（Droit de rétractation）；賣方無反悔權，若其對交易

提出異議，買方可請求高等法院強制執行。一旦簽署房產銷售意向協議書，買方可獲得10天的反悔期。

這一期限自下列時間點起生效：

· 在私署證書的情況下，首次收到掛號信的第二天；

· 在公證文件的情況下，協議書回到個人手中的第二天

（若協議書由公務官員保管則為簽署協議的第二天）。

 

如果反悔期限末的第二天是周六、週日、節假日或停工日，期限將自動延至復工後的第一個工作日。

買方若反悔，需在10天限期內，通過掛號信（附回執）的形式通知賣方。

 

e. 在簽署房產銷售意向協議書的時候，買方需向賣方支付定金（通常為房產售價的10%）；在私署證書

的情況下，買賣雙方可一同選擇一名公證人，並將這筆定金交由其保管；在公證文件的情況下，款項需

通過銀行匯款。

 

②購屋合約（Acte de vente）

 

一旦實現交易的全部條件具備，買賣雙方需簽署購屋合約。

 

a. 購屋合約需包含三方面內容：買賣雙方資訊、房產資訊以及銷售資訊。

買賣雙方資訊需涉及雙方地址及電話等。

房產資訊需包含下列四項內容：

· 房產地址；

· 房產來源（此前簽署購屋合約的時間、前房主姓名、公證證書等）；

· 房產、房屋內部設備以及房屋附屬設施的詳細描述；

· 抵押和/或地役情況。

→ 購屋合約需隨附技術評估檔案。

→ 注意：如果房屋處於共有財產中，合約還需隨附關於共有財產的文件及特定信息。

銷售信息需包含下列四項內容：

· 需要支付給負責交易的專業人士的薪酬總額並註明由誰支付；

· 房產總價以及支付方式（是否需要貸款）；

· 房屋何時可入住；

· 交易中止條款。

 

b. 買賣雙方需在公證員的見證下簽署購屋合約。公證員需視房產狀況為不動產公示進行擔保，購屋

合約的不動產公示存放於抵押登記中心（Service des hypothèques）的不動產檔案（Fichier immobilier）

中。簽署購屋合約的同時需交付鑰匙，除非買賣雙方另有其他約定。

起草購屋合約的公證員需保留合約原件，又稱為原本（Minute）；同時，公證員需為買方提供一份複

印件，以供買方保存。購房合約需當面交付或以掛號信形式（附回執）寄出。

 

c. 若買賣雙方在簽署購屋合約前，未簽署單邊意向協議書或銷售意向合約，買方可獲得10天的考慮期

（Délai de réflexion）。考慮期自下列時間點起生效：

· 當面交付售房合同的第二天；

· 首次收到內附合同的掛號信的第二天。

如果考慮期限末的第二天是周六、週日、節假日或停工日，期限將自動延至復工後的第一個工作日。

買方若放棄交易，需在考慮期內，通過掛號信（附回執）的形式通知賣方。

注意：考慮期內不得索取任何費用。

 

d. 購屋尾款以及公證員費用需在簽署購屋合約時結清。

（可登錄該網站進行估算：http://www.paris.notaires.fr/outil/immobilier/calcul-de-frais-dachat）

 

 

購買預售屋（Logement en l'état futur d'achèvement）

 

①預訂合約（Contrat de réservation）

 

如果買方與賣方（即開發商）就預售屋（待建房屋）交易達成一致時，雙方可簽訂一份預訂合約。

一旦工程開始進行，賣方需根據預訂合約為買方保留房屋。

 

a. 預訂合約需規定未來交易的具體細節。

 

b. 預訂合約需包含三方面內容：買賣雙方資訊、房屋資訊以及銷售資訊。

買賣雙方資訊需涉及雙方地址及電話等。

房屋資訊需包含下列四項內容：

· 房屋地址；

· 房屋、屋內部設備以及房屋附屬設施的詳細描述；

· 建築材料；

· 房屋在大樓內或是樓群內的位置。

銷售資訊需包含下列四項內容：

· 房屋預估售價及針對這一價格的複審方式；

· 預計交易日期，也許存在為買房而進行的貸款行為；

· 一旦交易被終止，歸還押金的條款；

· 工程期。

賣方須：

· 簽署房屋竣工的資金擔保或因未完工而解除合約引發的已付款項清償的資金擔保；

· 隨合約附證明。

 

c. 預訂合約可通過下列兩種方式履行：

· 由公證員核實賣方產權，並收集擬定預訂合約所需的全部證件；

· 買賣雙方簽訂私署證書。

預訂合約需以掛號信形式（附回執）寄給買方，在有公證員的情況下，可當面遞交。

 

d. 買方可在10天內放棄交易（反悔期）。這一期限自下列時間點起生效

· 當面交付預訂合約的第二天；

· 首次收到內附合約的掛號信的第二天。

買方需以掛號信形式（附回執）通知賣方將終止交易。

 

e. 在簽署預訂合約前，買方不應向賣方支付任何款項。合約簽署時和簽署後，需要按規定支付一定費用。

簽署合約時，賣方可要求買方通過其名下銀行賬戶支付保證金，保證金數額受下列限制：

· 若售房合約在1年內簽訂，保證金應為售價的5%；

· 若售房合約在1至2年內簽訂，保證金應為售價的2%。

 

買賣雙方在簽訂預訂合約後，買方需根據工程進展陸續支付費用，工程分期款項數額受下列限制：

· 建好地基後，付款不得超過總價的35%；

· 防水工程完成後，付款不得超過總價的70%；

· 竣工後，付款不得超過總價的95%（另5%需在交付時付清）。

 

②購屋合約（Acte de vente）

一旦履行房屋交易的全部條件具備，買賣雙方應簽署購屋合約。

 

a. 購屋合約分為兩種形式：工程期銷售合約（Contrat de vente en l'état futur d'achèvement）和限期購屋合約

（Contrat de vente à terme）。工程期銷售合約規定買方在簽署合約時成為土地所有人（Propriétaire du sol），

隨著工程展開，成為房屋產權人（Propriétaire du logement）；限期購房合約規定買方只有在竣工後才能成為

產權人，建房分期款項需通過銀行賬戶支付，在房屋交付時，賣方才可提取房款。

 

b. 購屋合約需包含三方面內容：買賣雙方資訊、房屋資訊以及銷售資訊。

買賣雙方資訊需涉及雙方地址及電話等。

房屋資訊需包含下列四項內容：

· 房屋地址；

· 房屋、房屋內部設備以及房屋附屬設施的詳細描述；

· 建築材料；

· 房屋在大樓內或是樓群內的位置。

根據情況，還需隨合約附上下列文件：

· 若房屋為共有，則需附上共有房產規定（Règlement de copropriété）；若房屋處於整體規劃的土地內，則需

附上規劃區域內規定（Règlement de lotissement）。

· 開工時需出具工程損失保險（Assurance dommages-ouvrage）證明

· 工程技術說明書和圖紙。

銷售資訊需包含下列四項內容：

· 交房日期及延期賠償金額；

· 房屋總價及在哪些情況下需對該價格進行複審；

· 工程分期付款條件；

· 因貸款而可能產生的中止交易條款。

 

c. 購屋合約需在公證員的見證下簽署。公證員需視房產狀況為不動產公示進行擔保，購屋合約的不動產公示存

放於抵押登記中心的不動產檔案中。

起草購屋合約的公證員需保留合約原件，即原本；同時，公證員需為買方提供一份複印件，以供買方保存。

購屋合約需當面交付或以掛號信方式（附回執）寄出。

 

d.  若買賣雙方未簽署預訂合約，買方可獲得10天的考慮期。考慮期自下列時間點起生效：

· 當面交付購屋合約的第二天；

· 首次收到內附合約的掛號信的第二天。

如果考慮期限末的第二天是周六、週日、節假日或停工日，期限將自動延至復工後的第一個工作日。

買方若放棄交易，需在考慮期內，通過掛號信（附回執）的方式通知賣方。

注意：考慮期內不得索取任何費用。

 

e. 買方需根據進度和購屋合約註明的時間表分期交付工程款項。分期款項受下列限制：

· 建好地基後，款項不得超過總價的35%；

· 防水工程完成後，款項不得超過總價的70%；

· 竣工後，款項不得超過總價的95%（另5%需在交付時付清）。

 

③完工交屋

完工交屋階段指買方拿到鑰匙並可參觀房屋。買方可在此時檢查房屋是否與最終購屋合約中的描述一致，

若房屋有缺陷，買方可提出異議。

 

a.“房屋交付”與“工程驗收”是兩個不同的概念，工程驗收先於房屋交付，通常由開發商與建築專業人士完成。

買方最好向開發商問清工程驗收的確切日期，並索要驗收記錄的複印件。

 

b. 房屋交付在竣工後執行。竣工指各類工程包括影響房屋使用的各類配套設施全部完成。房屋需通水電和

天然氣，此外，還需滿足下列要求：

· 有樓梯；

· 有可運轉的電梯；

· 有公共照明設備。

 

c. 買方如果發現房屋存在缺陷或與最終購屋合約不符，需要在開發商在場的情況下在書面報告中記錄，同時

可邀請一名建築專業人士（如建築師）出面；交付時尾款需結清，如房屋與合約不符，尾款可先寄放在公證

員處、信託局或銀行。交付鑰匙後，買方擁有1個月的時間做房屋屋況鑑定（État des lieux）並起草在交付時

未提及的缺陷清單。房屋情況評定需通過掛號信（附回執）的形式寄給開發商。房屋問題需在1年的時間內整

修完畢。否則，買方可在1年的期限內向地方最高法院提起上訴，要求取消交易或減價（除非開發商已保證會

處理好問題）。c'est la vie (◡‿◡*)❤  www.carlaluxuryservice.com/#!posts/c626